SEB: объективных причин для нового витка падения цен на недвижимость в Латвии нет

Уже готовы

Еще до начала охватившего Латвию экономического кризиса SEB (тогда еще Latvijas Unibanka) являлся обладателем второго по величине ипотечного портфеля. Однако как только развитие экономики стало демонстрировать замедление, банк перестал ввязываться в борьбу за ипотечных заемщиков: его публичная активность в этом сегменте сошла на нет. Как результат к концу III квартала 2010 года в топе банков — обладателей самых больших ипотечных портфелей SEB опустился на четвертую строчку. По данным Латвийской ассоциации коммерческих банков, на тот момент на ремонт и приобретение жилья банком SEB было роздано примерно 700 млн латов. И эта цифра имела устойчивую тенденцию к уменьшению. Пока в октябре 2010 года не произошли стратегические изменения: банк вновь начал рекламировать свои услуги по предоставлению ипотечных займов. "Чем вызван этот шаг?" — с этого вопроса и началась беседа и varianti.lv c Карлисом Даневичем.

— Ситуацией на рынке, — улыбается наш собеседник. — Три с половиной года назад, анализируя положение дел в экономике, мы поняли, что Латвия приближается к тяжелому этапу и это не лучшее время для агрессивного рекламирования ипотечных займов. Хотя нашим проверенным клиентам, которые желали получить заем и были способны его отдать, SEB, оценив все риски, деньги выдавал. Банк занял выжидательную позицию, чтобы вернуться, когда для ипотечных займов наступит разумный момент. И вот он наступил. По нашим ощущениям, сейчас открываются хорошие возможности для инвестирования, покупки нового или большего по площади жилья, ремонта уже имеющихся квартир и домов. Цены на недвижимость опустились и стали соизмеримы с доходами населения. Процентные ставки Euribor по-прежнему находятся на низком, близком к историческому уровню, минимуме. С самого рынка недвижимости поступают правильные и положительные сигналы. С точки зрения кредитодателя, для займов снова наступает хорошее время. И мы готовы поддержать этот благоприятный момент.

Не последний пузырь

— Именно банки, по глубокому убеждению большей части нашего общества, виноваты в надувании пузыря на латвийском рынке недвижимости. Нынешний кризис финансистов чему-то научил? Где гарантии, что новый виток ипотечного кредитования опять не приведет к надуванию очередного пузыря?

— Если широко говорить о пузырях, и не только в недвижимости, то они в мировой истории повторяются довольно часто. В природе человека увлекаться и думать: вот сейчас все пройдет нормально, все будет по-иному, не так, как в прошлый раз. Любой прагматичный экономист вам скажет, что нынешний кризис не последний. И от спадов никто не застрахован. Года три-четыре назад превозносили Ирландию, сумевшую стать плацдармом для американских компаний в Европе. Называли ее как пример стремительного экономического развития. Зато теперь Ирландия находится на грани банкротства, ситуация более драматичная, чем в Латвии, и для ее спасения требуется почти 90 млрд евро. Нужно спокойно воспринимать мысль о том, что в какой-то из отраслей экономики Латвии кризис в будущем может возникнуть или повториться. Если касаться финансового сектора и сферы недвижимости, то надеюсь — уже не в таких размерах. Те же Швеция и Финляндия, пострадавшие от кризиса на рынке недвижимости в начале 90-х годов XX века, нынешний общемировой катаклизм пережили почти безболезненно. Нужно сделать надлежащие выводы. Всем. В том числе и заемщикам. Главный урок для банков — больше внимание обращать на оценку доходов клиента. На способность справиться с обязательствами.

Чему научил нас прошедший кризис? В первую очередь, банки теперь стараются работать с постоянными клиентами, теми, чьи доходы они знают и теми, кто не имел особых нареканий по платежной дисциплине. Попытка перетягивать клиентов из других банков — это не лучший вариант. Да и клиенты стали умнее: они понимают, что самое агрессивное предложение не всегда самое лучшее. Наша целевая аудитория в новой ипотечной программе — это все-таки клиенты SEB. Они нас знают, а мы — их. Нам проще доверять друг другу. Клиентам со стороны также не откажем и рассмотрим их заявку. Однако пытаться перебивать условия других банков, что некоторые практиковали в былые годы, не будем. Как показали первые месяцы рекламирования нашей ипотечной программы, спрос на ипотеку растет, но он не очень высокий. Более 70% всех выданных в 2010 году банком SEB ипотечных займов оформлялись с целью проведения ремонта уже имеющегося жилья. Стандартный кредит в таком случае редко превышал 7 000 латов.

Меньшие риски

— Как выглядят стандартные условия ипотечных кредитов, которые SEB нынче предлагает частным лицам?

— Могу с гордостью сказать, что по большому счету они такие же, какими были в последние пять лет. В кризис изменились только доходы людей. Редко кому готовы давать больше 80% от стоимости покупки. Остальное — это накопления покупателя. В целом, как уже говорил, главное для нас при выдаче ипотечного кредита — это уровень доходов потенциальных заемщиков. И цель, для которой он покупает недвижимость. Предпочтительнее, чтобы для собственного проживания.

— Каковы ваши обычные ставки?

— Они зависят от клиента. Легче провести небольшое сравнение. В 2006-2007 годах стандартная ставка по ипотечному кредиту находилась в районе 1% (интерес самого банка) + Euribor. В разгар кризиса даже для идеальных клиентов давали деньги как минимум под 2,5% + Euribor. Но к концу 2010 года собственный интерес, по крайней мере нашего банка, стал опускаться к 2%. Пойти на это нам позволило то обстоятельство, что рынок восстанавливается и наши риски уменьшаются. Если учитывать нынешнюю ставку Euribor, то хороший клиент может оформить у нас кредит под общую ставку даже меньшую чем 3,5%.

— Это уровень ставок в развитых европейских странах, таких как Франция или Германия. Этот уровень не вяжется с состоянием дел в экономике Латвии.

— Просто условия выдачи займов на нашем рынке диктуют скандинавские банки. Кто-то может считать их необоснованными. А я бы посмотрел на это с другой стороны: значит, скандинавские банки позитивно воспринимают страны Балтии. Скандинавы смотрят на нас как на долгосрочный рынок. Группа SEB представлена в 20 странах мира, однако домашним рынком для нее являются Швеция и три страны Балтии. Это позитивный сигнал, что в долгосрочном плане нашему рынку верят. Посмотрим, как будет дальше! Но ипотека будет развиваться. Она остается одним из основных источников доходов банка.
И нормально для коммерческого банка, когда как минимум третья часть всех его кредитов является ипотечными.

Рынок лучше не нервировать

— На рижских конференциях по недвижимости доводилось слышать слова похвальбы в адрес банка SEB, сумевшего в конце 2007 года, когда рынок начинал катиться по наклонной плоскости, продать инвестору пакет из 54 латвийских, эстонских и литовских объектов недвижимости за 185 млн евро. Более чем в половине из них банк остался арендатором. Теперь, когда кризис затухает, не собираетесь ли что-то из этого портфеля выкупить обратно? Ведь многие крупные мировые банки, пару-тройку лет назад также распродававшие свои штаб-квартиры, нынче ведут переговоры об их возврате.

— SEB позиционирует себя как коммерческий банк, и это наш основной бизнес. Мы не горим особым желанием брать себе на баланс недвижимость. Это касается как проданных объектов, так и тех, что мы перенимаем у должников. И в отличие от инвестиционных банков согласны делать почти все, чтобы не получить жилье наших заемщиков на свой баланс. С теми, кто испытывает трудности, готовы говорить об уменьшении платежей, о пересмотре ставок… Главное — не довести дело до аукциона.

— Тем не менее на балансе вашего дочернего предприятия Latectus находятся 50 объектов недвижимости, которые он перенял на аукционах от ипотечных должников. И этот портфель в ближайшие полгода уж точно будет пополняться. Что собираетесь делать с этой недвижимостью? При каких условиях готовы выставлять ее на продажу?

— До полного завершения кризиса и полной стабилизации экономики Латвии говорить об этом портфеле рано. Руководство SEB считает, что было бы неправильно, если бы мы начали агрессивно торговать переданными на баланс Latectus объектами сейчас, когда рынок делает первые шаги к восстановлению. Тот же рынок столичных квартир лишь 14-15 месяцев назад достиг своего дна и не успел окрепнуть. И если вывести на него даже 20-30 квартир по низким ценам, цены могут вновь откатиться вниз.

— Значит, в ближайшие год-другой ждать активной распродажи банком SEB недвижимости, доставшейся от плохих заемщиков, не стоит?

— Швеция пережила свой кризис на рынке недвижимости в начале 1990-х годов. И наша материнская структура тогда держала перенятые активы на протяжении примерно четырех-пяти лет. Единственное, если сравнивать наш кризис на рынке недвижимости и их, то у нас он может быть на год короче: мы быстрее взлетали и быстрее достигли низшей точки. Может, чуть быстрее и восстановимся. Продажа перенятых Latectus объектов возможна, но по ценам завтрашнего дня.

Оснований для падения цен нет

— Верите в то, что цены будут расти?

— Конечно, нужно быть осторожными в прогнозах. Наш собственный сценарий развития рынка, который подготовили банковские аналитики, не предусматривает какого-то существенного снижения цен в ближайшем будущем. За последний год серийные квартиры в Риге подорожали на 15%, и это объективный процесс. Аналитики, сравнив отношение доходов к ценам на недвижимость в Швеции, Испании, Великобритании, США и Латвии, полагают, что разумная и объяснимая стоимость квартир в типовых домах Риги находится на уровне 700 евро за кв. м. При подготовке анализа ситуации банки очень консервативно оценивают доходы населения, учитывая только официальные доходы и официальную экономику. На деле доходы жителей нашей страны, в силу большой доли серой экономики, выше, чем фигурируют в государственных статистических отчетах. Это также позволяет предполагать определенную положительную ценовую динамику.