Рынок недвижимости: Лиепая подает признаки жизни  (1)

Если цены на рижском рынке жилой недвижимости перестали падать еще в конце лета 2009 года, то в Лиепае негативные тенденции наблюдались почти до конца зимы 2010 года. Однако после этого ситуация наконец-то стабилизировалась и по прошествии десяти месяцев нынешнего года можно даже говорить о каком-то минимальном приросте цен. Но не более чем на 5-6%. Рост связан с распродажей самых дешевых предложений: квартиры в серийных домах большинства микрорайонов по 100-120 латов за кв. м, как это было прошлой зимой, сейчас найти трудно.

Как и раньше, жилые площади в наиболее востребованных и престижных микрорайонах Лиепаи стоят дороже и набирают в цене чуть быстрее. Исходя из запросов клиентов, которые обращаются в Latio, можно сказать, что их в первую очередь интересуют квартиры именно в Центре и Юго-Западном районе. А вот Военный городок, Тосмаре, Зеленую рощу и район главной городской больницы спрашивают редко. Цены таковы: если стандартная 2-комнатная квартира в Юго-Западном районе предлагается за 9 000-10 000 латов, то в Эзеркрасте аналогичное по характеристикам предложение будет на тысячу дешевле. В то же время в Северном предместье (Лаумовский район) речь пойдет о 6 000-7 000 латов, в Военном городке или в Тосмаре в лучшем случае о 4 500-5 000 латов.

Самые дорогие "двушки" — в центре городе, особенно рядом с Приморским парком — 12 000-15 000 латов. Именно прилегающие к Приморскому парку улицы продолжают удерживать пальму первенства в Лиепае по дороговизне квартир. Здесь какие-то сделки с лучшими по характеристикам жилыми площадями в каменных и кирпичных домах происходят, если продавец соглашается опуститься до уровня 400-500 латов за кв. м. Предложениям по 750-800 латов за кв. м, если их хозяин не сговорчив, думаю, придется ждать своего покупателя очень и очень долго.

Отмечу, что в целом небольшой рост спроса начинает чувствоваться. В сентябре (октябрьских данных в момент подготовки этого материала еще не было) в лиепайском отделении Земельной книги был зафиксирован самый большой за последние годы показатель договоров покупок-продаж местных квартир — 59. Для сравнения: еще прошлой зимой он редко приближался к 25-30. Понятно, что в нынешних сентябрьских договорах есть часть аукционов, которые приводят к перенятию банками квартир должников, но не принимать в расчет эту статистику нельзя. Показатель сделок мог бы быть еще более заметным, если бы не позиция банков. Редкий клиент в Лиепае может рассчитывать на софинансирование в размере, превышающем 70% от стоимости объекта. Значит, у человека на руках должны быть 30% от запрашиваемой за объект цены. А с этим — проблема.

Впрочем, у принципиальной кредитной политики для рынка есть и свой небольшой плюс: немного ожил сегмент аренды квартир. Молодые семьи, не имея накоплений, а соответственно, и возможности приобрести свое жилье, ищут его в аренду. Прошедшим летом вообще ощутили даже небольшой дефицит хороших предложений. Да и осенью по сравнению с активностью прошлого года арендными квартирами стали интересоваться больше. В Юго-Западном микрорайоне Лиепаи уже можно пытаться получить арендную плату в 40-50 латов в месяц, тогда как еще зимой пресса пестрила сообщениями о том, что в нашем городе жилье сдается бесплатно — то есть за коммунальные платежи. Хотя как оно будет нынешней зимой, прогнозировать не рискну. Радует, что главные предприятия города — Lauma, Liepājas metalurgs и стивидорские компании Лиепайского порта — работают, а это все-таки позволяет надеяться на лучшее.

В сегменте частных домов спрос имеется только на уже готовые к заселению дома площадью 120-150 кв. м. Евроремонт не нужен, но дом должен быть ухожен. Покупатели согласны заплатить за такие варианты 50 000-60 000 латов. Только объем соответствующих этим критериям предложений не особо большой. Довольно слабо продаются квартиры в новостройках, хотя их и не так уж много в городе. Да и новостройками их уже назвать сложно, потому как многим из них уже по три-пять лет. В отличие от сегмента типовых квартир жилье в новых домах продолжает дешеветь.
Новая для нашего города тенденция в жилом сегменте — начало процесса реновирования построенных в советское время многоквартирных домов. Пока люди по большей части не понимают ценность этого процесса, но в будущем непременно оценят. Вот и наша структура — Latio namsaimnieks — сейчас ведет утепление двух домов — 9- и 5-этажек.

Готовим документы еще по одному. Математика по 9-этажке, насчитывающей 108 квартир, такова: утепление стен, ремонт крыши, замена всех труб горячей воды и системы отопления, установка пластиковых окон в те квартиры, в которых их нет, обойдется в 300 000 латов. И половину из них покроет Европейский фонд регионального развития. Благодаря этому кредит на квартиру в среднем составит 1 388 латов. Гаситься он будет по схеме 10 + 5 лет за счет платы за обслуживание, которую поднимаем до 50 сантимов за кв. м. Из них 25 сантимов будут направляться непосредственно на погашение займа. Мне кажется, что это довольно приемлемая плата за полностью реновированный дом, ценность квартир в котором с годами будет возрастать относительно жилья в нереновированных многоэтажках.

В общем, ни о какой суперактивности покупателей на лиепайском рынке жилья говорить нельзя, но события последних месяцев показывают, что он начинает подавать признаки жизни.